Qu'est-ce qu'une SCPI européenne ?
Société civile de placement immobilier de droit français (régulée par l'AMF), dont la stratégie d'acquisition est centrée sur des biens situés hors de France, dans l'Union européenne.
Une partie significative, voire la totalité, du parc est à l'étranger : Allemagne, Pays-Bas, Belgique, Irlande, Italie, Espagne, Pologne, Finlande. Loyers en euros (ou devises locales reconvertis).
Pourquoi diversifier hors du marché français
Un marché français en bas de cycle
Depuis mi-2022, l'immobilier d'entreprise français a traversé une correction significative. Les SCPI 100 % France ont vu leurs valorisations baisser, parfois de 10 à 20 % sur les véhicules bureaux.
Des cycles immobiliers décorrélés
Le cycle allemand ne suit pas le cycle français. Le polonais, qui bénéficie d'une forte croissance et d'une arrivée massive de capitaux IT et logistique, n'a quasiment aucun lien avec Paris ou Lyon.
Une fiscalité des revenus fonciers étrangers plus favorable
C'est le point clé. En vertu des conventions bilatérales, les revenus fonciers perçus à l'étranger ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % en France (jurisprudence De Ruyter).
Fiscalité pour un résident français
Imposition dans le pays de l'immeuble
Les loyers sont d'abord imposés dans le pays où l'immeuble se trouve :
- Allemagne : environ 15,8 %
- Italie : environ 24 %
- Belgique : environ 30 %
- Pologne : environ 19 %
Exonération des prélèvements sociaux français
C'est le gain fiscal structurel des SCPI européennes.
Méthode d'élimination de la double imposition
Deux méthodes selon le pays : crédit d'impôt égal à l'impôt français, ou taux effectif (vos revenus étrangers servent à calculer votre TMI mais ne sont pas imposés une seconde fois).
Pour un résident français au TMI de 30 %, une SCPI 100 % France : 30 % + 17,2 % = 47,2 %. Une SCPI européenne (taux effectif) : uniquement l'impôt étranger (15-24 %).
Les 4 critères d'une bonne SCPI européenne
1. Répartition géographique réelle
La SCPI qui annonce 100 % européenne doit détailler sa ventilation par pays. Méfiez-vous des véhicules qui gardent une part importante en France résiduelle.
2. Qualité du secteur
Logistique : particulièrement résiliente sur 2022-2024. Bureaux : plus volatils. Retail, résidentiel : profils très différents.
3. Taux d'occupation financier et qualité des locataires
Un bon TOF doit être au-dessus de 92 %. Qualité : grands groupes européens, administrations, entreprises cotées.
4. Frais de la société de gestion
Commission de souscription : 10 à 12 % (vs 8 à 10 % sur SCPI classiques). Frais récurrents de gestion annuelle doivent rester sous 10 % des loyers encaissés.
Rendement 2024-2025 par pays
| Pays principal | Rendement brut | Imposition étrangère | Net estimé TMI 30 % |
|---|---|---|---|
| Allemagne (bureaux, logistique) | 5,5 - 6,8 % | ~15,8 % | 4,2 - 5,2 % |
| Italie (bureaux, retail) | 5,8 - 7,2 % | ~24 % | 3,8 - 4,6 % |
| Belgique (bureaux Bruxelles) | 5,3 - 6,2 % | ~30 % | 3,2 - 4,0 % |
| Pays-Bas (logistique) | 5,6 - 6,5 % | ~15-20 % | 4,0 - 4,8 % |
| Pologne (logistique, bureaux) | 6,0 - 7,0 % | ~19 % | 4,3 - 5,0 % |
| Benchmark SCPI 100 % France | 4,5 - 5,2 % | IR + 17,2 % PS | 2,4 - 2,8 % |
Sur un horizon de 10 ans et 150 000 € placés, l'écart entre une SCPI 100 % France et une SCPI européenne équivalente représente environ 19 200 € de rendement net supplémentaire, hors évolution du prix des parts.